Thị trường đất nền cũng không khá khẩm hơn khi hoàn toàn không có một dự án mới nào bung hàng. Khu Đông vốn là tâm điểm giao dịch nhà đất Tp.HCM cũng không xuất hiện bất cứ dự án đất nền nào mới. Tình trạng cũng tương tự với khu Nam, khu Tây dù sở hữu quỹ đất khá lớn. Mọi năm, quý cuối năm là thời điểm ăn nên làm ra của nhiều sàn giao dịch, nhưng năm nay, thay vì niềm vui, doanh nghiệp lại đứng trước nhiều mối lo giữ chân nhân viên vì không có hàng phân phối.


Nhìn chung, diễn biến nguồn cung và giao dịch BĐS 6 tháng cuối năm đã làm trật hướng mọi nhận định về thị trường trước đó. Số liệu thực tế từ Sở Xây dựng Tp.HCM cho thấy, năm 2018 thành phố chỉ có 124 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận triển khai, giảm 12,7% so với năm 2017. Nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường chỉ còn 77 dự án với tổng nguồn cung 28.316 căn nhà. Trong đó, có 27.166 căn hộ và biệt thự, nhà phố chỉ còn 1.200 căn. So sánh với năm 2017, lượng dự án giảm 13%; tổng số căn đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, riêng phân khúc căn hộ bình dân sụt giảm tới 44,1 % (khoảng 6.362 căn).

Nguyên nhân của sự chệch hướng này được cho là do thiếu quỹ đất mới, những khúc mắc trong thủ tục hành chính, pháp lý triển khai dự án khiến doanh nghiệp không thể tiến hành bán hàng như dự kiến, dẫn đến sụt giảm nguồn cung. Còn nhớ trong hội thảo “Thị trường Bất động sản Việt Nam 2017 – 2018: Toàn cảnh & Dự báo” do Batdongsan.com.vn tổ chức vào cuối năm 2017, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group từng cho rằng vấn đề quan trọng nhất trong thị trường bất động sản chính là quỹ đất phát triển. Theo ông, sự phát triển nhanh, nhu cầu lớn của phân khúc căn hộ đang làm thay đổi quỹ đất và làm tiêu tốn quỹ đất khá nhanh. Nếu không tìm được giải pháp đẩy nhanh việc giải tỏa mặt bằng, kịch bản thiếu quỹ đất dẫn đến cạn nguồn cung có thể diễn ra. Và sự thật là nó đã diễn ra.




BIẾN SỐ TỪ CƠN SỐT ĐẤT BẤT NGỜ
Thị trường đất nền trải qua nửa đầu năm sôi động đến từ yếu tố mà các nhà hoạch định ít mong đợi nhất. Cơn sốt đất nền bùng phát vào năm 2017, tưởng đã được dập tắt dưới chính sách mạnh tay của chính quyền bỗng “bén lửa” trở lại với quy mô lớn và toàn diện hơn vào quý II/2018.

Liên tục từ tháng 4 đến tháng 6, mọi ngả đường các quận huyện nội thành Tp.HCM và khu vực tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, hàng ngàn sàn giao dịch mọc lên lưu động, các văn phòng đăng ký đất đai rơi vào tình trạng quá tải. Nhiều dự án đất nền cháy hàng, môi giới hoạt động xuyên suốt phục vụ cho cơn khát nhà đất của dân đầu tư từ Bắc chí Nam.

Không chỉ ở ba tỉnh thành dự kiến lên đặc khu là Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Vân Đồn, ngay cả Long An, Bà Rịa, người người nhà nhà kéo đi làm môi giới; đất rừng, đất ruộng bị xẻ thịt, phân lô bán tràn lan. Giá đất nhiều nơi tăng từ 50-200% nhưng vẫn không có hàng bán .



Ở Tp.HCM cơn sốt diễn ra trên diện rộng chứ không chỉ là khu Đông với quận 2, quận 9 như 2017. Hầu như các khu vực nào có đất là nơi đó có người mua, nơi nào bán đất là nơi đó tăng giá giao dịch. Từ mấy trăm nghìn/m2 đất Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn tăng lên mấy triệu, thậm chí mấy chục triệu. Nhà Bè, Bình Chánh, Bình Tân rầm rộ môi giới đi săn đất để phục vụ nhu cầu đầu tư, giá tăng 50-100% rồi đến 200-250%. Người ta mang tiền nóng đi giao dịch vì sợ mất “hàng ngon”, các thông tin bên lề về việc sáng mua chiều bán, mua hôm nay ngày mai sang tay kiếm được mấy trăm triệu đến cả tỷ đồng khiến người người nhà nhà lao vào cơn cuồng đất.

Động thái mạnh tay ngay thời điểm đầu tháng 5/2018 của chính quyền giúp chỉnh đốn thị trường, bơm một liều thuốc hạ sốt tức thì, tiêu trừ được cơn sốt nhưng những hậu quả mà nó để lại thì không thể giải quyết triệt để. Dù giao dịch đất nền trong thời điểm từ tháng 6 đến hiện tại đã giảm nhiệt thấy rõ, hiện tượng thổi giá, lướt sóng, xẻ thịt đất ruộng, đất vườn giảm mạnh. Tuy nhiên, cơn sốt đất nền đã đẩy mặt bằng giá đất Tp.HCM lên một tầm cao mới và không hề hạ xuống là bao khi hết sốt. Giá nhà phố, chung cư đang triển khai cũng đồng loạt tăng theo. Tác hại từ thực trạng giao dịch tràn lan đất ruộng, đất nền không rõ pháp lý đã thể hiện rõ ngay khi sốt đất đi qua khiến không ít nhà đầu tư lao đao, lâm cảnh nợ nần, phá sản.



MỘT VÀI NÉT PHÁC THẢO VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS NĂM 2019
Trên lớp nền màu xám của bức tranh thị trường nửa cuối năm 2018, giới chuyên môn tỏ ra thận trọng hơn trong việc dự báo về thị trường 2019.
PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường có thể phát triển theo 3 hướng Tốt – Ổn Định – Xấu. Trong trường hợp mọi xu thế vẫn giữ nguyên, chính sách vẫn chờ đợi, tình hình kinh tế thế giới và trong nước vận hành theo hướng tịnh tiến, ngoại suy; thị trường BĐS sẽ phát triển theo hướng ổn định, doanh nghiệp sẽ có bước chuyển, hướng sự phát triển sang mở rộng ở các địa phương khác ngoài thị trường truyền thống TpHCM, Hà Nội, Đà Nẵng. Đây là kịch bản được đánh giá là dễ xảy ra nhất. Thậm chí, có thể xảy ra với xác suất trên 50%.

Còn nếu thị trường diễn ra tốt đẹp, nhà nước ban hành chính sách cởi mở, tình hình kinh tế thế giới và kinh tế vĩ mô của Việt Nam tiếp tục ổn định và phát triển; vốn đầu tư nước ngoài vận hành tốt; kiều hối tiếp tục tăng trưởng (nếu tốt có thể đạt mức 20 tỷ USD vào năm 2019). CPTPP và FTA có kết quả tích cực; thì thị trường BĐS sẽ cất cánh và bùng nổ. Tuy nhiên kịch bản này xác suất xảy ra thấp hơn kịch bản tăng trưởng ổn định.

Còn trong trường hợp xấu nhất kinh tế chính trị thế giới xấu đi; Việt Nam bị ảnh hưởng xấu về đầu tư nước ngoài, về xuất nhập khẩu và về nợ xấu; lạm phát, nợ nước ngoài, nợ chính phủ… thì thị trường bất động sản Việt Nam 2019 sẽ chịu tác động tiêu cực. Tuy nhiên xác suất xảy ra kịch bản này là thấp nhất.

Nhìn chung thị trường đang hướng theo kịch bản phát triển ổn định trong 2019. Tuy nhiên, TTBĐS 2019 sẽ đối mặt với một số thách thức liên quan tới câu chuyện quỹ đất và bài toán tài chính. Trong năm 2018, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong công tác giải tỏa mặt bằng, xin giấy phép xây dựng nên dù có quỹ đất, có dự án nhưng vẫn không thể ra hàng mới. Vấn đề này sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2019. Hiện các doanh nghiệp đã bắt đầu lên kế hoạch “tự giải cứu mình” bằng việc chuyển sang phân khúc mới ở những thị trường mới nhiều tiềm năng khác.

Phần lớn kế hoạch kinh doanh 2019 của các doanh nghiệp chủ chốt tại Tp.HCM như Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh, Thủ Đức House, LDG Group, Phú Long… đều ưu tiên săn quỹ đất đẹp ở các thị trường tỉnh quen thuộc như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Phan Thiết. Bên cạnh đó, những cái tên còn chưa thật sự nổi bật như Cần Thơ, Bà Rịa, Ninh Thuận, Đà Lạt, Bình Phước, Quảng Ngãi… cũng được chú trọng khai phá, tuyệt nhiên rất ít dự án ở Tp.HCM. Dự án đi xa, nhà đầu tư buộc phải chuẩn bị hành trang cho công cuộc đánh bắt xa bờ theo doanh nghiệp. Chặng đường phía trước trong công cuộc khai phá các thị trường mới sẽ là thách thức hay cơ hội cho doanh nghiệp và nhà đầu tư còn phụ thuộc rất nhiều vào tăng trưởng kinh tế chung cũng như khả năng phát triển hạ tầng của từng khu vực.

Về câu chuyện nguồn vốn, việc ngân hàng Nhà nước đưa ra quy định về vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 45% xuống 40% và đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản (BĐS) từ mức 150% lên 200% đã tác động mạnh tới thị trường thông qua việc nguồn cung sụt giảm và tính thanh khoản không còn đảm bảo. Điều này buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm cách huy động nguồn vốn bền vững thay thế từ chứng khoán, vốn FDI, vốn từ dân… Tuy nhiên, dòng vốn FDI dù đang được cho là tăng trưởng ấn tượng nhưng thường chỉ chảy vào các công ty có quỹ đất lớn và quỹ đất sạch, trong khi đó làm sao có đất sạch để phát triển dự án để bán lại là thách thức lớn trong 2-3 năm tới.


Với con đường chứng khoán, mọi thứ cũng không dễ dàng. TS Bùi Quang Tín từng nhận định, việc phát hành cổ phiếu chỉ áp dụng cho những doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, sức khỏe tài chính ổn định, có thị trường ổn định và tỷ lệ sinh lời tốt. Những doanh nghiệp nhỏ không có thị phần, không có báo cáo tài chính kiểm toán độc lập và không có lãi thì bị loại khỏi nguồn vốn cổ phần đó.

Vậy đâu là giải pháp phát triển lành mạnh cho thị trường căn hộ nhà phố năm 2019? Các chuyên gia đầu ngành cho rằng, năm 2019 sẽ đan xen giữa thách thức và cơ hội bởi trước đó thị trường sụt giảm nguồn cung nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra. Hơn nữa, việc mất cân đối giữa cung – cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp. Ngoài ra, phân khúc nhà ở xã hội năm vừa rồi chưa triển khai được nhiều do vướng mắc chính sách.

Chính phủ cần tiếp tục hoàn thiện thể chế đối với thị trường bất động sản, nhất là với việc cho ra đời các công cụ tài chính và sản phẩm phái sinh. Đồng thời, tiếp tục mở rộng nền kinh tế, trong đó có mở rộng chủ thể tham gia vào đầu tư và mở rộng việc thế chấp bất động sản với các tổ chức tài chính quốc tế. Tuy nhiên, cần phải đảm bảo lộ trình phù hợp và kiểm soát được. Việc kiểm soát các chủ thể có yếu tố nước ngoài mua và sở hữu nhà trên địa bàn Việt Nam là một việc cần đặt ra để đảm bảo thị trường bất động sản Việt Nam có thể phát triển một cách lành mạnh.