I. Căn hộ cao cấp nội đô: Nguồn cung ngày một khan hiếm

có nhẽ từ “siêu” cao cấp là thuật ngữ khá mới trên thị trường địa ốc, vốn lâu nay chỉ quen với loại căn hộ cao cấp. Ông Châu nhấn mạnh những nguyên tố quyết định độ hút của căn hộ cao cấp là uy tín của chủ đầu tư, vị trí của dự án và tiếp đến là nhân tố giá cả. Giá thuê trung bình của toàn thị trường đạt khoảng 550. Lý giải cho quyết định của mình, chị Ngọc giải thích rằng, chuyển về ở một dự án chung cư cao cấp như serai nova phù sa cồn ấu cần thơ, gia đình chị sẽ được tận hưởng những dịch vụ tiện ích mà nhà đất ở trong một con ngõ nhỏ sẽ không có được, như hệ thống y tế, trường cao cấp, rồi bể bơi, khu vực vui chơi cho con trẻ… Thêm một căn nguyên không kém phần quan yếu nữa là gia đình chị sẽ có một không gian sống thoáng đạt với khu vực cây xanh, hồ nước và an ninh được đảm bảo.

Ở phân khúc cao cấp, người có nhu cầu bán ra thì đông, nhưng người tìm mua lại gần như chơi có. Còn với dự án căn hộ dát vàng tại Hà Nội thật sự là “siêu” cao cấp, với thiết kế đẹp, theo phong cách châu Âu, xứng đáng để bỏ hàng triệu USD để được sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, số vốn gốc anh bỏ ra mua chỉ có khoảng 4 tỉ đồng, phần còn lại đều do các nhà băng (NH) tương trợ. Nếu nhìn lại và so sánh với giai đoạn 2013-2014 có thể thấy rõ thực tiễn, giai đoạn nửa cuối 2014-2015, thị trường căn hộ cao cấp đã có những chuyển biến mạnh mẽ. Tầng 26 và 27 bao gồm 12 căn penthouse thông tầng qua với diện tích từ 250 đến gần 500 m2. một đôi dự án bán các đợt tiếp theo với nhiều hình thức khuyến mại cho khách hàng như Richland Southern hay Tricons Towers,… Trong khi nguồn cung căn hộ cao cấp vẫn lớn thì hầu hết các giao thiệp lại chỉ tụ họp ở phân khúc nhà bán bình dân có diện tích từ 60 đến 80m2 với mức giá vừa phải chao đảo ở mức ngần 20 triệu đồng/m2.

Đã rẻ còn rẻ hơn, đã thấp còn thấp hơn huống chi còn đến nhà giá cao. Theo ghi nhận của ĐTTC, thị trường Hà Nội với nhiều dự án tính thanh khoản tăng rất nhanh. Chủ đầu tư chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường trong tuổi 1 của dự án, tuy nhiên số lượng căn hộ và giá bán hiện vẫn chưa được công bố… Theo báo cáo nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Hà Nội do Công ty Colliers International vừa phát hành, nguồn cung căn hộ cao cấp tăng 4 lần trong năm nay. Ông Cường cho biết thêm: sắp tới cũng với dòng sản phẩm dị biệt như CT2A Nghĩa Đô, trong quý II/2011, Sàn giao tiếp BĐS Eurowindow Holding sẽ cung cấp ra thị trường gần 100 căn hộ cao cấp thuộc tòa nhà Eurowindow Multicomplex tại 22 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội. Thị trường căn hộ cho thuê gần đây vẫn duy trì ổn định về giá thuê, và nhu cầu với hiệu suất cho thuê đạt khoảng 95%. Phía cty sẽ trực tiếp dự thực hành dự án cùng với nhà thầu là Tổng Công ty Xây dựng Hà NộiNgoài việc phân phối độc quyền căn hộ tòa CT3, Công ty Tân Hoàng Việt cũng chính là nhà thầu cung cấp nguyên liệu xây dựng và các thiết bị nội thất cho dự án.

Dự án căn hộ cao cấp Hoàng Anh Gia Lai tọa lạc trên đường Nguyễn Văn Hưởng, quận 2, gần cầu Sài Gòn. Có một điểm khó cho doanh nghiệp khi vào thế phải đầu tư căn hộ cao cấp là do hồ hết dự án đều ở vị trí đắc địa, trọng tâm TP nên không thể làm những sản phẩm rẻ tiền. Nhà đầu tư cần chọn đúng dự án, chọn đúng điểm rơi của thị trường, nếu không sẽ lãnh hậu quả. Theo ông Quang, những động thái này là một trong những núm của các chủ đầu tư, họ tăng khuyến mãi với hy vọng có thể đẩy được hàng ra, tuy nhiên những động thái này cũng không có nhiều tác dụng đối với thị trường vào thời khắc này.

II. Thị trường căn hộ cao cấp đang sôi động trở lại

Tôi tin rằng, thị trường căn hộ cao cấp sẽ sớm “tan băng”. CBRE cũng nhận định, những khách hàng phân khúc căn hộ cao cấp có nhu cầu ở thực, họ tỏ ra khe khắt hơn khi để ý chi tiết đến các nhân tố như vị trí, uy tín của chủ đầu tư, thiết kế, tiện ích của dự án. Mở bán và khuyến mại khủng Tại TP. Trong khi đó thói quen chọn nhà theo vị trí ăn khá sâu trong tâm lý người Việt khi mua nhà. Theo Tuổi Trẻ Khu vi la liên kế và chung cư cao cấp tại nha pho novaland quan 9, quận Bình Thạnh, TP. Theo vắng mới đây của CBRE, thị trường hiện đang tồn kho khoảng 5000 căn hộ cao cấp nhưng hiện tại mặt bằng giá đã cao hơn 5% so với cùng kì năm ngoái.

Thông tin từ mỏng nghiên cứu thị trường của các công ty chuyên về lĩnh vực bất động sản như CBRE, Savills, Vietrees… đưa ra trong quý II-2010 cũng cho thấy phân khúc căn hộ cao cấp hiện ít giao dịch dù số lượng dự án liên tục đưa ra thị trường. Với mặt bằng giá này, căn hộ cao cấp đã dần đi về mức giá của phân khúc căn hộ trung cấp ( của năm 2008). Phối cảnh dự án khu căn hộ cao cấp Mikasa Mikasa nằm tại vị trí đắc địa, cách đại lộ Tân Sơn Nhất – Bình Lợi 200m là khu dân cư sầm uất và lâu đời. Sắp đến, tình hình sẽ dần tốt lên đối với những nhà đầu tư chung cư cao cấp.

Chuẩn mực của cao cấp chả hạn như ngay cả một dự án được cho là cao cấp nhất của VN, có mức giá từ 1-2 triệu USD/căn, nhưng vẫn chẳng thể so với căn hộ cao cấp đích thực của thị trường thế giới. Đối với chung cư, đa số giá trị phụ thuộc vào vị trí. Lượng khách hàng mua các căn hộ này đích thực sôi động, thậm chí có lúc khan hiếm. Làm được điều này thì các khu căn hộ “siêu” cao cấp như trên không bao giờ ế hàng cả. Vinhomes Royal City Không chỉ có vậy, kết hợp cùng các ngân hàng, các chủ đầu tư bất động sản còn đưa ra những gói tương trợ “khủng” dành cho khách mua có nhu cầu đầu tư kinh dinh cho thuê. Trong khi đó, nguồn cung về căn hộ cao cấp hiện không dồi dào, đặc biệt là ở các quận trung tâm có thể vẫn sẽ giới hạn trong một vài năm tới.

Novahome.com.vn đã có cuộc trao đổi với ông Lê Khắc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Vincom Group về những diễn biến của thị trường căn hộ cao cấp. Cuối năm 2007, bà Linh đã tiếp thị sản phẩm căn hộ cao cấp cho bà T. Dự báo năm 2013-2016 chỉ còn 8. Ở tại khu căn hộ cao cấp này, khách hàng có thể sử dụng tuốt luốt những tiện ích của khu khách sạn kế bên: nhà hàng Lackah phục vụ suốt trong ngày, bể bơi Lotus và quầy bar Barista.Trong khi đó, nguồn cung về nhà ở nói chung vẫn chưa đáp ứng đủ cầu. Một số dự án khác đang khai triển các đợt bán hàng kèm theo nhiều hình thức khuyến mãi cho khách hàng như Richland Southern tặng bít tất đồ nội thất cho khách hàng hay dự án Tricons Towers - chủ đầu tư - Cty cổ phần đầu tư Minh Việt, ở Bắc An Khánh cũng đang tung hàng ra bán.

III. Tồn kho căn hộ cao cấp trở thành lợi thế của chủ dự án

Không chỉ sở hữu vị trí trung tâm tại bán đảo sinh thái Thanh Đa, tính đến bây chừ, tòa nhà Thanh Đa View là khu căn hộ cao cấp trước hết ở bán đảo Thanh Đa – nơi mà trong tương lai không xa được qui hoạch trở thành một trong những khu đất “vàng” tại TPHCM. Các tiện ích trong tòa nhà bao gồm 1 hồ bơi, phòng tắm hơi, trọng điểm thể dục thể hình, phòng chơi đùa cho trẻ, 1 rạp chiếu phim mini, nhà hàng và quán café. Theo các chuyên gia, căn hộ cao cấp tiêu thụ nhiều không có nghĩa phân khúc này đang tốt hơn, mà tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng lo ngại. Con số này tiếp kiến tăng khi ngày 5-10, 93/108 căn hộ đã được bán ra đã làm ngạc nhiên giới kinh doanh nhà đất. Các dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội có tiền chênh cả trăm triệu có thể kể đến như Dự án Mandarin Garden, có mức chênh phổ quát lên đến khoảng 600 triệu đồng/căn hộ; Dự án Trung Yên Plaza, hay dự án novaland 3 tháng 2 trên phố Núi Trúc có mức chênh lùng 200 triệu đồng/căn. Đặc biệt, kiểu bán hàng theo phương thức trả góp cũng được Dolphin Plaza ứng dụng, khi khách hàng chỉ cần thanh toán 20% là có thể nhận nhà.

Tổng số căn hộ còn lại ở các dự án nội đô ước chỉ hơn 1. Các nhà đầu tư đang rót hàng tỷ USD để đầu tư vào các dự án nhà ở cao cấp tại Đà Nẵng, tuy nhiên phần lớn dự án bây chừ mới chỉ mới bắt đầu xây dựng. Ngày 30-9, khu căn hộ cao cấp cho thuê InterContinental Asiana Saigon Residences (39 Lê Duẩn, Q. Le Pont D’or - Hoàng Cầu giải thưởng BCI Asia Awards (BCIAA) 2014, giải thưởng kiến trúc danh giá hàng đầu trong khu vực. Riêng tiền lãi, chưa tính tiền hoàn vốn của các dự án, đặc biệt là các chung cư cao cấp, phải trả rất cao. Theo Asia News Network, một căn hộ cao cấp ở Hong Kong vừa được bán với giá kỷ lục 470 triệu dolar Hong Kong (61 triệu USD), đắt nhất tại các đô thị ở Trung Quốc và Châu Á, và đắt thứ hai thế giới sau một căn hộ ở One Hyde Park của London (Anh).

Thống kê sơ bộ cho thấy, càng ngày càng ít các dự án nhà ở xuất hiện trên thị trường ở khu vực nội đô, trong năm 2013 số lượng căn hộ cao cấp trên thị trường khu này dưới 1000 căn. Vừa qua, Vincom Park Place đã phát động dự án căn hộ cao cấp thuê dài hạn với giá 3. HCM, số lượng căn hộ cao cấp tại Hà Nội quyết định giảm giá vẫn không nhiều. So sánh với mức giá từ 3. Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Lâm Viên đã bàn giao căn hộ chung cư trước nhất của dự án Richland Southern Q. Thời cao điểm, một căn vi la tại Phú Mỹ Hưng có thể cho thuê được 4.